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Bailleur particulier : bien déclarer vos revenus fonciers 2015

Suivant votre type de location, logement vide ou meublé et suivant le montant de vos revenus locatifs, différents régimes de déclarations des revenus fonciers sont possibles (abattement forfaitaire, régime réel).
Dans cet article, nous faisons un point détaillé pour une déclaration en toute sérénité.

1. Location d’un logement vide

1.1. Avec moins de 15 000 € de loyers bruts annuels

Vous pouvez déclarer ces revenus sous le régime micro-foncier. Ce régime est simplifié, pas besoin non plus de calculer précisément vos charges, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% à ce titre.
Vous n’avez pas à remplir de formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers (formulaire qui viendrait en plus de votre déclaration de revenus 2042).

Si vous estimez que vos charges sont supérieures à 30% de vos revenus, vous pouvez toutefois choisir la déclaration au régime réel, c’est-à-dire en déduisant vos charges de vos revenus locatifs à l’euro près.
A noter que cette option est irrévocable pendant trois ans et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.

Et concrètement comment devez-vous déclarer ? Si vous optez pour le micro-foncier, il vous suffit d’indiquer la somme des loyers perçus sur le formulaire 2042 en case 4BE.

1.2. Avec plus de 15 000 € de loyers bruts annuels

Vous avez l’obligation de déclarer vos loyers sous le régime réel. Cela signifie que vous devez remplir un formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers en plus du formulaire 2042 relatif à votre déclaration de revenus.
Vous n’êtes pas tenus de justifier les charges déduites lors de la déclaration. Toutefois, vous devez conserver ces documents en cas de contrôle fiscal. Si le montant des charges excède celui des loyers, vous générez un déficit foncier et n’êtes pas imposé sur vos revenus locatifs.
Lorsque les charges sont plus importantes que les revenus locatifs, vous pouvez déduire le surplus (hors intérêts d’emprunt) de votre revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Au-delà de ce seuil, les charges non déduites sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global.

Consultez ici le détail des charges locatives.

Et concrètement comment devez-vous déclarer ? Vous devez remplir un formulaire 2044 et le renvoyer en même temps que votre déclaration 2042.

2. Location d’un logement meublé

2.1. Avec moins de 32 900 € de loyers bruts annuels

Dans ce cas, pas de déclaration des revenus fonciers. Les revenus locatifs issus d’un meublé ne sont pas soumis au même régime fiscal. Suivant votre situation, vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
Vous pouvez choisir entre les régimes micro-BIC et réel.
Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% au titre des charges déductibles. Sauf indication contraire de votre part, le fisc retient cette option par défaut.

Tout changement doit être signalé avant le 1er février de l’année de perception des revenus : ainsi, il fallait opter pour le régime réel avant le 1er février 2014 pour en bénéficier pour la déclaration 2015. Les bailleurs qui déclarent pour la première fois peuvent cependant choisir leur régime fiscal jusqu’à la date limite de déclaration. Cette option est maintenue pendant deux ans minimum.

Et concrètement comment devez-vous déclarer ? Comme pour le régime micro-foncier, le micro-BIC vous permet de simplement déclarer les loyers perçus à l’aide du formulaire 2042 C Pro. Vous devez alors renseigner les cases 5ND, 5OD et 5PD.

2.2. Avec plus de 32 900 € de loyers bruts annuels

Vous devez de déclarer vos loyers sous le régime réel simplifié. Vous déduisez donc l’intégralité de vos charges de vos revenus locatifs. Contrairement à la déclaration des revenus fonciers, vous devez prendre en compte l’amortissement du bien dans les charges déductibles.

Ce mode de déclaration est complexe, l’assistance d’un professionnel (expert-comptable par exemple) peut s’avèrer indispensable. En particulier, vous devez télétransmettre votre déclaration au centre des impôts des entreprises auquel votre bien est rattaché. Une démarche qui s’ajoute à la déclaration de vos revenus en tant que particulier, dans laquelle vous devez également mentionner vos loyers et charges.

Et concrètement comment devez-vous déclarer ? Pour votre déclaration au centre des impôts des entreprises, vous devez télétransmettre un formulaire 2031 et ses annexes. Pour ce faire, les déclarants devront respecter la procédure EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables) en traduisant leur liasse fiscale en fichier informatique via un expert-comptable ou un prestataire habilité.

Attention : Cette déclaration doit être réalisée avant le 15 mai 2015.

De plus, vous devez également remplir un formulaire 2042 C Pro, en renseignant vos revenus (cases 5NA à 5PK) et déficits imputables (cases 5NY à 5 PZ). Les déficits issus des années précédentes sont à renseigner dans les cases 5GA à 5GJ. Le formulaire doit être envoyé dans les délais retenus pour la déclaration des revenus des particuliers (19 mai 2015 pour les déclarations papier).

3. Location d’un gîte rural, une chambre d’hôte ou un meublé de tourisme

Ces locations particulières suivent les mêmes principes que les locations meublées. Le mécanisme est alors toutefois plus avantageux : le seuil de déclenchement obligatoire du régime réel simplifié est à 82 200 €, contre 32 900 €. En-dessous de ce seuil, l’abattement forfaitaire est de 71%, contre 50%.

Et concrètement comment devez-vous déclarer ? Suivant votre option (micro-BIC ou régime réel simplifié), vous devez suivre les mêmes démarches qu’évoqué précédemment. Attention cependant à bien renseigner le formulaire 2042 C Pro en remplissant les cases 5NG, 5OG et 5PG pour le régime micro-BIC. Pour la déclaration au réel, les revenus doivent être indiqués dans les cases 5NM à 5MM.